Договор купли-продажи земельного участка: как оформить, чтобы не потерять деньги

Договор купли-продажи земельного участка: составляем пошагово

Единого образца договора купли-продажи земельного участка нет, но в него обычно включают три части: вводную, основную (с обязательными и дополнительными пунктами) и заключительную. Рассказываем, что и зачем надо указать в каждой.

Вводная часть

Это стандартная преамбула к договору. В ней указываем базовые данные:

• вид договора и, при наличии, его номер. В нашем случае это договор купли-продажи земельного участка;
• дату и место заключения договора;
• информацию о продавце и покупателе. Обозначаем, кто покупатель, а кто ― продавец. Указываем полные данные ― серию и номер паспорта, кем и когда выдан, ФИО, дату рождения, место регистрации.

Если мы не укажем какой-то из пунктов выше, сделка не состоится ― договор просто не будет считаться действительным. Нельзя провести сделку, если непонятно, кто и что купил.

Основная часть: обязательные пункты.

• Предмет и объект сделки.

Без этой информации договор купли-продажи земельного участка не будет действителен. Кто знает, что именно вы купили, какой участок, где он расположен?

Что указываем:

• кадастровый номер участка, площадь, адрес. Это позволит точно идентифицировать объект, который вы покупаете;
• категорию земель. Вдруг участок не предназначен для частного домостроения, а вы хотите построить загородный дом? Или планы поменяются, и вы захотите вместо дачного дома построить ферму. Надо сразу знать, как вы можете использовать купленный участок;
• отсутствие ограничений для объекта сделки. Прописываем, что участок не находится под обременением, в залоге, под арестом, в споре, не продан, что нет претензий и имущественных третьих лиц на участок. В противном случае вас может ожидать «приятный» сюрприз в виде дополнительных претендентов. Просто представьте: вы купили землю, придумали проект будущего дома, заложили фундамент ― и вдруг приходят незваные гости с чемоданами и вещами. И выясняется, что это люди уже купили участок ещё до вас. Возможно, сделку придётся отменять;
• право, по которому участок принадлежит владельцу. Он мог купить его, получить в подарок, в наследство.

Информацию по пунктам выше надо запросить у продавца. Потребуются кадастровый паспорт участка, выписка из ЕГРН о правах собственности на покупаемый участок и документ, который подтверждает, что участок был куплен или унаследован продавцом.

• Цена участка.

Здесь пишем стоимость земли (цифрами и словами). Также прописываем, когда будут переданы деньги. Формулировки должны быть максимально точными. Без этого пункта сделка не состоится.

• Порядок передачи и принятия участка.

Указываем, будем ли мы подписывать акт приёма-передачи или достаточно договора, который выступает в роли этого акта.

Обычно для завершения сделки надо подписать акт приёма-передачи. Но бывает, что сам договор является таким актом, тогда дополнительный документ не нужен.

Этот пункт нужен, чтобы обозначить, будем ли мы подписывать дополнительный документ.

• Права покупателя. Указываем, что приобретаем право собственности на недвижимое имущество.

• Общие положения о недействительности сделки, праве собственности, порядке изменения и расторжения договора, обязанностях продавца, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, о передаче недвижимости и последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества.
  

  Так мы подстраховываем себя от возможных рисков. Если, например, продавец передаст недвижимость ненадлежащего качества и скроет это, он будет нести ответственность. Вы сможете оспорить сделку.

  Можно прописать всё отдельными пунктами, но есть риск что-то не учесть. Поэтому предлагаем объединить всё в один пункт и сослаться на соответствующие статьи ГК РФ.

• Расходы по регистрации договора.

  Пишем, какая из сторон несёт эти расходы, поскольку регистрация договора платная. Любой финансовый вопрос, относящийся к договору, должен быть зафиксирован письменно.

• Отмена других договорённостей и обязательств.

  Указываем, что в договоре прописаны все исчерпывающие условия и что настоящий договор отменяет все предыдущие возможные договорённости.

  Так мы делаем договор единственным юридически значимым документом.

Основная часть: дополнительные пункты

• Добровольность сделки. Пожалуй, самый важный из дополнительных пунктов.

Здесь мы указываем, что стороны находятся в трезвом уме и действуют по собственному желанию, а не по принуждению и не вследствие невыгодных для себя условий.

Этот пункт важен, потому что если сделка совершена на крайне невыгодных условиях или по принуждению, её могут признать недействительной и отменить.

На практике бывает всякое. Например, у человека большой участок на берегу живописного озера. На этом месте другие люди хотят построить базу отдыха. Они предлагают выкупить участок, владелец не соглашается. В итоге к нему приходят крепкие ребята и намекают, что если он не продаст участок за бесценок, они сделают что-то нехорошее. И человек вынужден продать землю, возможно, на невыгодных условиях. Такую сделку могут посчитать недействительной.

Или другой пример: пожилой человек находится в неадекватном состоянии, у него деменция. К нему периодически приходит сосед и уговаривает продать ему участок за символические 100 рублей. В итоге они подписывают договор. Дети и внуки бывшего владельца участка могут оспорить сделку, поскольку человек находился в неадекватном состоянии и не мог здраво оценить ситуацию.

• Наличие или отсутствие залога за участок. Залог оставляют редко, поскольку это не всегда безопасно. Поэтому пункт не относится к обязательным. Но даже если залога не было, можно указать это в договоре.

• Состояние участка. Его указывают редко. Обычно этот пункт важен, если вы сдаёте квартиру ― в противном случае вы рискуете при выезде постояльцев получить полностью разваленное жильё.

  Но и в нашем случае это желательно указать. Вдруг на следующий день на свежекупленном участке окажется свалка бытовых отходов? Будет сложно доказать, что вы купили участок не в таком состоянии.

• Изменение условий. Указываем, что условия договора могут меняться, только если были подписаны соответствующие документы.

• Телефон (мобильный или городской). Иногда его указывают вместе с реквизитами. Так проще связаться с покупателем и продавцом.

Заключительная часть

• Количество экземпляров.

  Пишем, сколько экземпляров договора составили и кому передали.

  Обычно договор купли-продажи составляют в трёх экземплярах. Один остаётся у вас, второй ― у продавца, а третий передают в регистрационные органы. На каждом экземпляре должны быть подписи сторон.

• Подписи и реквизиты сторон.

  Здесь пишем подпись и ФИО продавца и покупателя. Тем самым мы закрепляем сделку. Неподписанный договор не имеет юридической силы.

Акт приёма передачи: что в нём должно быть

Акт ― заключительная точка в договоре. Сделка считается совершённой только после того, как вы его подпишете. Это обязательное приложение к договору, если договор сам не является актом.

Важно: иногда в договоре указывают, что сам договор является актом приёма передачи. Тогда дополнительный документ вам не понадобится.

Фактически, в нём дублируется информация из первых пунктов договора. Дополнительные условия обычно не прописывают. Документ включает:

• преамбулу (название, дата и место подписания, информация о продавце и покупателе);
• предмет сделки (кто что продаёт, а кто что покупает);
• номер договора купли-продажи;
• информацию об участке (адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешённое землепользование);
• подтверждения покупки участка в том виде, в каком он находится на момент подписания договора;
• информацию о наличии/отсутствии претензий со стороны покупателя;
• информацию о количестве экземпляров акта.

Подводим итоги

Наш образец договора купли-продажи земельного участка и передаточного акта продиктован здравым смыслом. Он призван сделать соглашение прозрачным и понятным, чтобы обезопасить себя от всевозможных «сюрпризов».

Обычно первое, что делают после покупки, ― ставят забор. О вариантах ограждений мы рассказали в статье «Из чего лучше сделать забор? Обзор материалов». Сейчас особенно популярны стальные заборы из профлиста и штакетника - «Профнастил для забора и фасада».

Если выберете профлист или штакетник, пригодятся советы по монтажу:

• статья «Как поставить забор на даче: ответы на актуальные вопросы»;
• статья «Забор из штакетника своими руками»;
• статья «Как сделать забор из профлиста на склоне»;
• видео «Как монтировать каркас для забора из профлиста».

А если хотите сэкономить на налогах, почитайте статью «Налог на землю: как заплатить меньше».